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環京樓市 春潮涌動下的機遇與挑戰
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 京津冀一體化進程加速 眾多房企看好環京樓市

  環京樓市 春潮涌動下的機遇與挑戰

  環首都“半小時通勤圈”、北京大興國際機場進入內部精裝修階段、北京產業外遷與轉移……

  可以看到,近年來京津冀一體化的進程在加速推進,良好的政策引導正在為城市圈發展創造良好條件。毋庸置疑,未來京津冀協同發展將進一步深化,產城融合、職住均衡將逐步實現。

  環京樓市一直以來備受關注。近些年,諸多品牌開發商紛紛進駐環京區域,包括萬科、華夏幸福、融創、碧桂園等。品牌開發商的進駐給環京人民的居住品質帶來了提升,為購房者提供了更多優質的項目選擇。

  過去兩年,環京市場受到政策嚴控,成交量直線下降,眾多本地中小開發商面臨較大資金壓力,有些品牌房企也開始悄悄尋找接盤方,也有一些開發商堅持看好環京區域市場,認為調控只是暫時抑制了需求,購房需求仍然存在,隨著京津冀一體化的推進,未來環京樓市價值潛力很大。

  近日,隨著房地產市場“一城一策”政策的實施,高碑店、石家莊陸續推出了人才引進政策,變相放松了樓市調控。

  新政策的陸續出臺,再度掀起人們對環京樓市的熱議。春潮涌動下,哪些區域房價會發生變化?哪些項目會熱銷?環京樓市機遇與挑戰并存。

  高碑店人才引進政策出臺

  打開環京樓市新窗口

  3月9日,河北省高碑店市下發的《關于支持民營經濟發展的實施意見》中提到,允許特定人群在高碑店市購買一套商品房,但3年內不得上市交易。

  對比當地政府2017年5月27日頒布的政策:對于非高碑店戶籍家庭,需提供3年及以上納稅證明或社會保險繳納,且限購一套。此次政策被解讀為借助人才引進政策變相放開樓市限購。

  值得注意的是,繼菏澤、濟南、鄭州等多地調整樓市限購政策后,高碑店是環京首個調整政策的區域。

  業內人士指出,高碑店這次為環京區域樓市打開了一個新的窗口,具有信號意義。目前人才引進落戶政策細則尚未確定,對環京樓市能否產生積極作用,還需觀察主管部門的實際政策執行情況。

  政策出臺后樓市穩定

  筆者了解到,高碑店新房價格在2016年也經歷了一輪快速上漲,最高時,高碑店新房價格達到1.5萬/平方米。隨著去年環京最嚴調控政策的實施,高碑店樓市“虛火”漸去,新房價格逐漸回歸到8000-10000元/平方米左右。

  高碑店人才引進政策出臺后,并沒有對區域房價帶來明顯的影響。目前區域內項目均價在萬元左右,也有部分高端產品單價在1.6萬元上下。

  業內人士分析認為,目前看,政策對房地產市場的拉動有限,在“房住不炒”的政策大背景下,環京樓市不會出現上一輪暴漲的可能。高碑店目前的情況是尚沒有形成產業規模,也不具有人口快速聚集的條件,投資客想快速從樓市獲利也不可能,大多持觀望情緒。剛需客戶短時間不會快速上漲。

  樓市是否回暖需待細則明確

  上有政策,下有對策。其實,環京應對限購的“潛規則”一直存在。

  據悉,2017年的高碑店限購政策出臺后,當地開發商就為了賣房采取了“變通”策略:即顧客從購房時開始繳納社保,以最低標準,三年僅需幾千元,三年后再辦理網簽和不動產登記證,待三年后業主拿到房屋產權證,就可以將房子抵押出去再獲得貸款,雖然利率高一些,但也相當于辦理了按揭。

  “之前環京很多城市希望通過人才引進政策來作為變相放松限購的方式,但是很多區域都沒有獲得批準,高碑店這次能夠實施,為環京區域樓市打開了一個新的窗口,在實現當地產業發展的同時能夠促進職住平衡,這也符合大的發展趨勢。”合碩機構首席分析師郭毅在接受采訪時表示。

  郭毅認為,隨著高碑店政策的獲批,預計還會有更多的環京以產業為龍頭的限購放松政策出臺,對環京樓市來說會產生積極作用,對關注環京樓市的購房者提供了一個機會。但政策放開之后還要看市場監管層的實際落實情況,包括主管部門執行層面的松緊度。

  戶籍政策放開兩天千人遷入

  石家莊購房全面寬松

  3月19日,石家莊市全面放開了城區、城鎮落戶限制,并將戶口遷入審批權限直接下放至各城鎮戶籍派出所,真正實現了城區、城鎮戶口準遷遷入業務“一門辦、即時辦”,戶口遷入“零”門檻。

  根據媒體報道,新政策實施后,石家莊市各派出所內前來咨詢、辦理落戶手續的群眾絡繹不絕。19日、20日兩天時間,已有1123名群眾辦理了石家莊城區、城鎮戶口。

  限購政策變相調整

  2017年9月,石家莊也迎來了最嚴厲的“四限”調控,在此前的限購、限貸之上再添“限售”“限價”。

  2018年石家莊的樓市也是在這種艱難的環境下度過的。

  值得注意的是,石家莊限購政策是,非本市戶籍居民家庭,需要提供本市1年(含)以上納稅證明或社會保險繳納證明,才能夠在石家莊購房,但是一個家庭限購1套住房。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,此次戶籍政策的完全放開,基本就代表了房地產限購政策的調整。之前石家莊落戶政策就不嚴格,現在全面寬松。

  正定縣:6類人才購房

  可享最高30萬元貨幣補貼

  3月21日,石家莊正定縣人民政府發布《關于強化人才支撐加快培育創新型領軍企業的若干措施》的通知。

  根據《措施》內容,對引進到正定縣企業工作并簽訂服務協議,未在正定縣購房的人才,在工作前5年逐年發放安家補貼,標準為1200元/月。各類人才與正定縣企業簽約工作時間5年以上,工作滿2年,戶籍關系和人事關系在正定一年以上,在正定首次購買商品住房,可憑購房發票和房產證一次性給予30萬元貨幣補助。

  6類人才包括中國科學學院和中國工程院院士;國內有一定知名度的高級專家、市管拔尖人才,博士研究生(不含在職教育學歷),正高級專業技術職務任職資格人員等。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受采訪時表示,石家莊作為省會城市能夠放開戶籍政策,對樓市會有深遠影響,購房和戶籍政策是密切掛鉤的。尤其石家莊作為環京重點區域、雄安周邊區域,有一定購房潛力。嚴躍進表示,預計后續全國各地會有購房無門檻的調整,對市場交易會產生影響,也需要謹防市場價格快速波動。

  燕郊:市場回暖 業主信心回升

  經歷了去年一年的谷底徘徊,燕郊樓市在今年年初觸底回暖。

  與通州僅一河之隔,燕郊之于北京而言一直是個特殊的存在。多年前,燕郊便是“北漂”們五味雜陳的棲居地。在北京工作,住在燕郊,每天早上人群涌向北京,傍晚再折回燕郊。“千人擠爆930公交”“30萬北漂跨省上班”的新聞也傳遍網絡。

  燕郊房價近幾年經歷了一輪較大的波動,牽動著住在這里的每個“北漂”的心,也是環京樓市的重要風向標。筆者了解到,目前燕郊樓市略有回暖,整體市場平穩,業主對樓市信心回升。

  最嚴限購致房價幾近腰斬 業主拋房

  從2015年年底開始,燕郊樓市開始了上一波快速上漲。一年時間內,新房價格從單價1.8萬元/平方米快速上漲到3萬元/平方米左右。

  一方面原因是因為全國房地產市場進入上升周期,燕郊樓市隨著樓市周期水漲船高。另一方面的重要原因就是北京市政府搬遷通州政策的確立,給燕郊區域帶來房價上漲預期。

  “去燕郊買房”“去燕郊投資”成為當時熱門話題。

  2017年6月,三河出臺了限購政策,非本地戶籍居民家庭在當地購房,需繳納3年社保或提供納稅證明,首套房首付統一為30%。

  隨后,燕郊房價應聲下跌。一些炒房客迫于資金壓力不得不降價賣房。當時,首爾甜城一套310萬元的80平方米兩居室掛出的售價為165萬元,幾近腰斬。

  在燕郊房產中介工作的小劉告訴筆者,前幾年很多同事跟家里借錢炒房,他以單價1.5萬元左右入手了一套新房,但沒想到價格下跌太快,在未跌到成本線前,他協議賣出了房子。也就是在2017年下半年到2018年,燕郊經常會有被套的投資客低價拋售房產。

  求購房源客戶增多 業主持房待漲

  “最近很多客戶來問燕郊購房政策,房價有所回暖,很多業主并不著急賣房。”小劉表示,購房人和業主的心理發生了一些微妙的變化,市場信心正在回升。

  數據顯示,近兩個月,北三縣尤其是燕郊房價上演春季躁動,短期內部分二手房漲價10%到20%,部分新盤到訪量亦有50%以上的明顯提升。

  業內人士分析認為,這是長短期因素共同作用的結果。長期因素主要是兩年嚴格限購后,投資需求大量擠出,房價泡沫大幅縮小;短期則是副中心搬遷完成、與副中心規劃“四統一”、地鐵平谷線規劃調整利好信息的催化。

  “低于4萬不要賣,低于3000不出租。”蘇女士在燕郊業主群里對鄰居們這樣說。她告訴筆者,她家住通州,購房并非投資,主要為兒子備一套房,北京購房的資金門檻高,燕郊離北京這么近,未來交通越來越便利,借助副中心的發展,燕郊的房價一定會向通州靠攏。目前通州二手房單價在5萬元左右,再過幾年說不定燕郊就會到4萬元了。

  對此,合碩機構首席分析師郭毅表示,市場確有回暖,但炒作肯定也會有,這兩塊兒是并行的。市場有回暖的跡象,一部分小業主包括中介機構都在炒作燕郊的回暖,希望能把部分小區市場行情變成一個大行情。

  環京政策松動 北三縣將何去何從?

  隨著“一城一策”政策思路的推進與落實,全國各地樓市政策出現了一輪調整。

  環京區域接連有高碑店、石家莊出臺了人才引進政策,打開了環京樓市政策調整的窗口。北三縣是否也會有相應的樓市松綁政策成為人們關注的焦點。

  對此,有業內人士分析認為,北三縣樓市政策松綁的可能性不大,因為一旦松綁有可能會帶來房價的大幅波動。

  3月11日,由廊坊市住建局、市市場監管局(工商、價格)、市人社局、市稅務局、市公安局、廊坊日報社六部門聯合組成檢查組,對在本市范圍內經營的房地產經紀機構,包括商品房代理機構、存量房中介機構等開展打擊其違法銷售行為的專項行動。

  就此,廊坊市住建局房產市場執法稽查大隊隊長張建立表示:“本次專項行動時間緊、任務重、針對性強、重點突出,核心是一個‘穩’字,即實現房地產市場的平穩,既不能大漲又不能大跌。”

  中原地產首席分析師張大偉也認為,市場未來走勢核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標是限購標準和認房又認貸的標準是否會變化,這些政策不變市場波動不會大。政策一旦變化,市場將出現明顯反彈。燕郊的小陽春已經出現,預計短期市場將出現一波上行,主要原因是超跌反彈,但再漲到之前高位的可能性不存在。(文/張郁唯)

關鍵詞:政策,樓市,燕郊,購房,市場,高碑店,區域,石家莊,房價,戶籍
來源: 北京青年報 編輯:城經小編  
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